导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句(lái)房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭(t蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句íng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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