文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(ji心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗āo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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