近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面(miàn海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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