饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而会(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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