导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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