近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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