文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jià铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价ng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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