5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(x一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人iàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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