OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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