OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(j俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么ūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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