近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(ch认真地还是认真的写作业，认真的与认真地ú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配认真地还是认真的写作业，认真的与认真地金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资认真地还是认真的写作业，认真的与认真地(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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