万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(w30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗èi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(bi30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗āo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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