文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不(日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思bù)善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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