一(yī)线城市，也(yě)不端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价的消息(xī)在房(fáng)产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首先二手房(fáng)指导价被称为“核弹(dàn)级(jí)”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一(yī)个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最(zuì)后(hòu)深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以，深圳的一(yī)举一(yī)动都具有风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二(èr)手房(fáng)指导价(jià)如(rú)果取消，首先有(yǒu)利(lì)于深圳二(èr)手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖(nuǎn)有利于深(shēn)圳楼市总体回(huí)暖，最后深(shēn)圳(zhèn)楼(lóu)市回暖有利于全(quán)国(guó)楼(lóu)市(shì)回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结(jié)束。传言称：二(èr)手房(fáng)贷款不按官方参考价(jià)（指(zhǐ)导(dǎo)价），银(yín)行核定房(fáng)价以(yǐ)网签备(bèi)案价和评估价孰(shú)低(dī)为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参考价真正(zhèng)再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了变成了(le)“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官方文件(jiàn)。据(jù)证券(quàn)时(shí)报21日消(xiāo)息(xī)，目(mù)前深圳(zhèn)多(duō)家大行表示“尚未(wèi)接(jiē)到正(zhèng)式(shì)通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体现(xiàn)为银行(xíng)贷款(kuǎn)等领域按照新(xīn)的(de)规则进(jìn)行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用(yòng)发文(wén)件的。毕竟可以“窗(chuāng)口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了(le)全市3595个(gè)小区的参考(kǎo)价，很多南山、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当时的(de)市场价打(dǎ)了5折(zhé)、6折来(lái)“指导”，银(yín)行(xíng)只能按照(zhào)指导价(jià)来计算(suàn)首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不(bù)觉得(dé)厉害，但经历(lì)了(le)这两年(nián)的痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子(zi)，如果不“指(z再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了hǐ)导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那(nà)么首付3成210万，加(jiā)上需要全款支付的部(bù)分，实际首付去到了510万(wàn)，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去(qù)了购房能力，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自(zì)深圳推行(xíng)二手房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明(míng)了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据(jù)安居客的统(tǒng)计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌(pái)价降了(le)。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫情的影响，二手(shǒu)房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国70个(gè)大中城市(shì)房价只有6个(gè)同(tóng)比上涨，其他(tā)的泥沙(shā)俱下。

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　　深(shēn)圳，有(yǒu)人付(fù)出了(le)沉(chén)重代价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有家(jiā)研究中(zhōng)心数据(jù)显(xiǎn)示：成交量上，二手(shǒu)房指导价出台当年，深(shēn)圳二手住(zhù)宅(zhái)成(chéng)交量同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房指导价发布当月相比，如(rú)今二手房挂(guà)牌价(jià)低于及(jí)接近参考(kǎo)价的(de)房源占比大(dà)幅(fú)增(zēng)加。2023年一(yī)季(jì)度，深圳(zhèn)各区(qū)二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实(shí)经历其(qí)中的人，才(cái)能(néng)深(shēn)切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不(bù)绝(jué)于耳。

　　据(jù)说一(yī)位码(mǎ)农三年前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推(tuī)测(cè)，如(rú)果案(àn)例属实(shí)，买家的实(shí)际购(gòu)房(fáng)成本(běn)高达20万/平(píng)，目(mù)前(qián)价(jià)格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加这三年的房贷和持(chí)有成(chéng)本(běn)，差(chà)不多(duō)亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多年新低，学区房神(shén)话不再(zài)，房产中介的日子难过，投资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房(fáng)指导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出，目(mù)前只(zhǐ)有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了(le)。

　　近日(rì)，北京在房山(shān)区试点多子女家(jiā)庭和(hé)职住平衡家庭(tíng)购房支持政(zhèng)策。上海(hǎi)也考虑予(yǔ)以多孩(hái)家庭(tíng)在新房(fáng)计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅销(xiāo)售(shòu)价格变动情况来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房价格(gé)仍然是同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格(gé)都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动二手房“带押过(guò)户”全国实(shí)施(shī)，这是一条被广泛好评的新政。对(duì)于激(jī)活二手房交易(yì)，具(jù)有定(dìng)海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不(bù)住，小船(chuán)不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有(yǒu)一(yī)大波正在路(lù)上...

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