5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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