5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìn北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯g)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(j北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯í)其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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