近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资(酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人zī)者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人