近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红几率还是机率 概率和几率一样吗差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)几率还是机率 概率和几率一样吗者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层几率还是机率 概率和几率一样吗资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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