饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别(b将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物ié)复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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