文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(l热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭üè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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