文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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