文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通(tō高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gò高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来u)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：上海惠特丽生物科技有限公司 官网 高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来