富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(复活的作者是谁，复活的作者是谁hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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