5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(p染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的ǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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