近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xī花王牙膏为花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了n)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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