饱(bǎo)受争议(yì)的古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意见(古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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