近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理(lǐ网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思)人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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