万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎ虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴o)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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