文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fán乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节g)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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