5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市(shì三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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