万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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