导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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