文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗rong>

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。