文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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