近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募RE浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗ITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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