万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　宝马和特斯拉哪个档次高作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dì宝马和特斯拉哪个档次高ng)义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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