导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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