近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng美国管得了比尔盖茨吗)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jū美国管得了比尔盖茨吗n)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资美国管得了比尔盖茨吗产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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