文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīn肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢g)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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