饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按台湾是省还是市 台湾是省会吗揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对台湾是省还是市 台湾是省会吗市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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