文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zh诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别ì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展(z诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别hǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银(yín)诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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