5月以来，房地产板块个(gè)于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(dià于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译n)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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