5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建戴choker就是m吗，戴choker什么意思筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng戴choker就是m吗，戴choker什么意思)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

戴choker就是m吗，戴choker什么意思　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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