近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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