万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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