饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(印信是什么意思？ 印信和书信一样吗jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范印信是什么意思？ 印信和书信一样吗(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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