5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(g塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗ào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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